عموم مردم در این مورد توافق دارند که برای خرید خانه، گرفتن وام مسکن پرزحمت ترین قسمت آن است. اخیرا در یک نظرسنجی، ۴۲ درصد خریداران مسکن گفته‌اند تجربه‌ی گرفتن وام برای آنها پراسترس بوده و برای ۳۲ درصد از آنها تجربه‌ای پیچیده به حساب می‌آمده است. حتی خود وام دهندگان به این که فرآیند وام گرفتن در اغلب مواقع فرآیندی پرتنش است اذعان دارند.

اگر شما در پی خرید خانه هستید باید هوشیار باشید. در اینجا به ۶ مورد از راههای متداولی که باعث می‌شود افراد در هنگام گرفتن وام مسکن به مشکل بربخورند، اشاره می‌کنیم.

۱  صبرکردن برای فرا رسیدن زمانی که بتوانید ۲۰ درصد از کل بهای مسکن را به صورت پیش قسط پرداخت کنید

معاف شدن فرد وام گیرنده از پرداخت بیمه‌ی خصوصیِ وام مسکن و عدم پرداخت درصدی اضافه – بین 0۰3% تا 1.5% از کل مبلغ وام– به صورت ماهیانه ، پیش قسط ۲۰ درصدیِ وام‌های مسکن مرسوم را تبدیل به عددی طلایی کرده است. از آن جایی که هرچه زمان بیشتری سپری شود نرخ وام‌های مسکن و قیمت خانه‌ها افزایش می‌یابد، صبر کردن برای عدد جادویی ۲۰ درصد می‌تواند اشتباه بزرگی باشد.

این بدان معناست که شاید ارزش داشته باشد که هم اکنون با وام دهندگانی چشم اندازهای خرید مسکن آینده‌تان را مورد بررسی قراردهید. درآمد و دیگرهزینه‌های زندگی خود را در یک محاسبه‌گر به نام “حسابگر توان مالی خرید خانه¹” وارد کنید، تا بتوانید به صورت سرانگشتی توانایی مالی خود را برای خرید مسکن بسنجید و میزان قسط ماهیانه و اینکه تا چه میزان از عهده‌ی هزینه‌های خرید یک مسکن برمی‌آیید و پیش قسط‌ چقدر می‌تواند در اقساط ماهیانه‌ی شما تاثیرگذار باشد را به دست بیاورید.

۲  ملاقات تنها با یک وام دهنده

در آمریکای شمالی حدوداً نیمی از خریداران مسکن قبل از ثبت‌نام برای وام مسکن تنها با یک فرد یا کمپانی وام دهنده ملاقات می‌کنند. اما با این روش وام گیرندگان می‌توانند متحمل ضرر بزرگی شوند. چرا؟ چون نرخ بهره‌ی پیشنهادی هر وام‌ دهنده می‌تواند با وام ‌دهنده‌ای دیگر متفاوت باشد. حتی کوچکترین اختلاف در طولانی مدت می‌تواند به شما کمک بزرگی کند تا میزان قابل توجهی در هزینه هایتان صرفه جویی کنید.

برای مثال وام گیرنده‌ای که قصد گرفتن وامی ۳۰ ساله دارد، می‌تواند نرخ‌های بهره‌ای با بیش از نیم درصد تفاوت دریافت کند. بنابراین گرفتن وامی ۳۰ ساله به مبلغ ۲۰۰،۰۰۰ دلار با نرخ بهره‌ی 4% به جای 4.5% حدود ۶۰ دلار در ماه و یا ۳۵۰۰ دلار در ۵ سال اول در مبلغ پرداختی وام‌گیرنده تفاوت ایجاد خواهد کرد.

بنابراین برای اطمینان از اینکه وام دریافتی شما بهترین وام موجود است حداقل با سه وام‌دهنده مسکن ملاقات کنید. بهتراست تحقیقات خود را کمی زودتر آغاز کنید (به‌طور ایده‌آل، حداقل ۶۰ روز قبل از آن‌که بخواهید به صورت جدی دنبال خانه بگردید).

با هر وام دهنده‌ی مسکن که ملاقات می‌کنید از او بخواهید که آنچه اصطلاحا ” ارزیابی (تخمین) با خلوص نیت²” گفته می‌شود را در اختیار شما قرار دهد. در این ارزیابی شروط وام با جزئیات که شامل نرخ بهره و هزینه‌هاست در اختیار شما قرار داده خواهد شد. این کار به شما کمک خواهد کرد که مقایسه ای دقیق و یکسان بین وام‌دهندگان داشته باشید.

۳  بسنده کردن به واجد شرایط شدن، به جای گرفتن پیش تائیدیه‌ی وام مسکن

پیش تائیدیه‌ی وام مسکن و واجد شرایط شدن به نظرمشابه‌اند، اما در واقع دو چیز کاملا متفاوت هستند. برای اینکه بتوانید از پیش، واجد شرایط برای گرفتن وام مسکن شوید تنها به مروری کلی از شرایط و توانایی شما به عنوان وام‌گیرنده توجه می‌شود. اطلاعاتی از قبیل میزان درآمد، دارایی‌ها، بدهی‌ها و میزان اعتبارتان را در اختیار وام دهنده‌ی مسکن قرار می‌دهید، اما موظف به تهیه‌ی نسخه‌ای از این اطلاعات نیستید تا ادعایتان را ثابت کند. در عوض تخمینی از میزان وامی که از عهده‌ی پرداختش برمی‌آیید به شما ارائه می‌شود، اما هیچ تضمینی وجود ندارد که وقتی شما برای خرید خانه اقدام خواهید کرد چنین وامی مورد تائید نیز واقع شود.

از طرفی دیگر، از پیش مورد تائید قرار گرفتن برای وام، فرآیندی ژرفتر است که شامل وام‌دهنده‌ای می‌شود که اعتبارات شما را بررسی و درآمد و دارایی‌هایتان را تایید می‌کند. سپس یک پذیره‌نویس³ فعالیتهای مالی شما را مورد بررسی اولیه قرار می‌دهد و اگر همه چیز خوب پیش برود یک نامه با عنوان “پیش تائیدیه” صادر می‌شود که این نامه در واقع یک تعهد کتبی مالی جهت تامین وام به میزان مبلغی مشخص است.

۴  گردش مالی

برای گرفتن پیش– تائیدیه باید نشان دهید که به اندازه کافی برای پرداخت پیش قسط منزلتان پول پس‌انداز دارید. (سادهترین راه این است که گردش پولی حساب بانکی خود را در اختیار وام‌دهنده‌ی خود قرار دهید). با این حال، همزمان با اینکه وام شما در مرحله‌ی تائید شدن قرار دارد، هنوز به پذیره‌نویس نیاز است. به هیچ وجه پول خود را در زمانی که در مسیر گرفتن وام مسکن هستید جابه‌جا نکنید، چرا که در این زمان پذیره‌نویس وضعیت مالی شما را مورد بررسی قرار خواهد داد تا مطمئن شود که تغییری در آن رخ نداده است. برداشت یا واریز مبلغ زیادی پول به حساب بانکی یک خط قرمز محسوب میشود.

بنابراین اگردر حال قرارداد بستن برای خرید مسکن هستید میبایستی که میزان پول خود را ثابت نگهدارید.

۵  درخواست برای کارت/حساب اعتباری جدید

اگر چند ماه قبل از بستن قرارداد خرید مسکن اقدام به گرفتن کردیت (کارت اعتباری) جدید کرده‌اید یا برای افزایش سقف کردیت فعلی درخواست داده‌اید، مراقب باشید؛ استعلام برای کردیت جدید یا افزایش سقف کردیت موجود، می‌تواند تا ۵ امتیاز از امتیاز کردیت شما کم کند. در نتیجه اجازه ندهید به این استعلامها چیزی اضافه شود.

هرگونه تلاش برای قرض گرفتن پول بیشتر آن هم به صورت یکجا در حالی که قصد خرید مسکن دارید باعث می‌شود که وام دهنده به این فکر بیفتد که شما درمانده پول هستید؛ این نشانه‌ها می‌تواند باعث تغییر در شرایط وام و یا گاهی منجر به رد شدن درخواست شما برای گرفتن وام شود، حتی اگر برای شما در تقویم تاریخ عقد قرارداد از قبل تعیین شده باشد.

۵  درخواست برای کارت/حساب اعتباری جدید

اگر چند ماه قبل از بستن قرارداد خرید مسکن اقدام به گرفتن کردیت (کارت اعتباری) جدید کرده‌اید یا برای افزایش سقف کردیت فعلی درخواست داده‌اید، مراقب باشید؛ استعلام برای کردیت جدید یا افزایش سقف کردیت موجود، می‌تواند تا ۵ امتیاز از امتیاز کردیت شما کم کند. در نتیجه اجازه ندهید به این استعلامها چیزی اضافه شود.

هرگونه تلاش برای قرض گرفتن پول بیشتر آن هم به صورت یکجا در حالی که قصد خرید مسکن دارید باعث می‌شود که وام دهنده به این فکر بیفتد که شما درمانده پول هستید؛ این نشانه‌ها می‌تواند باعث تغییر در شرایط وام و یا گاهی منجر به رد شدن درخواست شما برای گرفتن وام شود، حتی اگر برای شما در تقویم تاریخ عقد قرارداد از قبل تعیین شده باشد.

۶ تغییر شغل

وام‌دهندگان مسکن در مرحله‌ی پیش تائیدیه علاقه دارند از شما حداقل ۲ سال متوالی سابقه‌ی کار و درآمد ببینند. در نتیجه، در چشم پذیره‌نویس عوض کردن شغل در حالیکه درفرآیند خرید ملک هستید مشکل بزرگی به‌حساب می‌آید.

پس چه کنیم؟ برای تغییر شغل تا زمان بستن قرارداد منزلتان صبر کنید. اگر قبل از بستن قراردادتان مجبور به این تغییر هستید فوراً فردی که مسئول وام شما هست را در جریان قرار دهید. بسته به وام‌دهنده‌ای که با آن طرف هستید، ممکن است نیاز به فراهم کردن نامه‌ای کتبی از کارفرمای جدید خود داشته ‌باشید که در آن وضعیت شغلی و درآمدتان ذکر شده باشد.

1. Home affordability calculator
2. Good-faith estimate
3. Underwriter  در اینجا به فردی اشاره دارد که امضای وی در زیر قرداد به معنی متعهد بودن وی به مفاد قرارداد است.