افزایش قیمت املاک، کانادایی‌ها را فقیرتر کرده است؟

با افزایش بیشتر و بیشتر ارزش ملک در کانادا در سال‌های اخیر، بسیاری از مردم کانادا از اینکه بر روی کاغذ میلیونر هستند، سرمست و شاد هستند.

حتی با اینکه  نسل جوان و فرزندان کانادایی‌ها از عدم توانایی خرید مسکن شکایت داشته و دارند، اما بسیاری از کانادایی‌های مسن‌تر که در حومه شهر‌های بزرگ خانه‌های بزرگ و راحتی دارند، از این مسئله خوشحال‌اند و همچنان به خرید‌های مصرفی خود، مانند گذشته، ادامه می‌دهند.

اقتصاددانان برای این نوع از رفتار اصطلاح خاصی دارند، که به آن «تأثیر ثروت» می‌گویند. به این معنی که، وقتی مردم احساس پولدار بودن می‌کنند، بیشتر خرج می‌کنند، حتی اگر لزوماً پول بیشتری نسبت به زمان گذشته نداشته باشند.

به گزارش هافینگتون پست کانادا، یکی از اقتصاددانان National Bank Financial به نام Jocelyn Paquet می‌گوید:« اگر منزل شما به طور ناگهانی ۲۰ درصد به ارزش آن افزوده شود، حتی اگر شما پول بیشتری نداشته باشید، احساس می‌کنید که پولدار‌تر شده‌اید».

در بسیاری از موارد، «تأثیر ثروت» هیچ منطقی در خود ندارد. افزایش سرمایه شما، واقعاً در زندگی روزمّره، شما را پولدار‌تر نمي‌کند. اگر ارزش خانه شما دو برابر شده است، ارزش خانه دیگران نیز‌ دو برابر شده است، بنابراین اگر منزل خود را بخواهید بفروشید و خانه جدیدی بخرید، هیچ امتیازی نصیب شما نشده است.

اما آن چیزی که واقعاً تغییر می‌کند میزان بدهی اشخاص است. اینکه قیمت خانه در طول پانزده سال گذشته بیشتر از میزان درآمد افراد افزایش یافته، اصلاً اتفاقی نیست.

 میزان بدهی خانواده‌های کانادایی از محل درآمد‌های خود قبل‌ ‌از پرداخت مالیات، در سال ۲۰۰۰، به ازای هر یک دلار، ۱ دلار و ۱۰ سنت بوده است که این رقم اکنون به ۱ دلار و ۷۰ سنت به ازای هر یک دلار افزایش یافته است.

اما نکته اینجاست که زمانی که بازار خرید و فروش ملک سیر نزولی خود را طی می‌کند، ارزش به دست آمده قبلی خانه نیز، کاهش می‌یابد، در صورتیکه بدهی افراد بر سر جای خود باقی است. برعهده داشتن مقدار زیادی بدهی، و کاهش سرمایه و ثروت، احساس پولدار بودن را از بین می‌برد.

به نظر جوسلین پاکِت، در حال حاضر که بازار خرید و فروش مسکن در کانادا به سردی گرائیده است، این «تأثیر ثروت»، که با خود بدهی به همراه داشته است، به سرعت رو از بین خواهد رفت.

در یادداشتی که Jocelyn Paquet به همراه یکی دیگر از همکارانش به نام Stefane Marion  نوشته‌اند، اشاره کرده‌اند که:«ما هنوز به آن نقطه نرسیده‌ایم، اما روند کنونی توجه ما را به خود جلب کرده است. اگر این مسائل به زودی به ثبات و آرامش نرسد، یک «تأثیر ثروت» فرسایشی و مُهلک که باعث درد سرهای بسیاری برای مردم خواهد شد، در سال ۲۰۱۹ رشد خواهد کرد».

فهرست قیمت منازل که توسط National Bank در هفته گذشته منتشر شد، نشان می‌دهد، در طول شش ماه گذشته، در چهل درصد از مناطق بیست و شش شهر بزرگ کانادا، ارزش مسکن کاهش یافته است.

 به غیر از پنج شهر: مونترال دراستان کبک و شهرهای کینگستون، کیچنر، سنت کاترین و ویندزور همگی در استان انتاریو، مابقی مناطق شاهد سقوط قیمت از اوج خود بوده‌اند.

آقای Paquet گفته است که از سال ۲۰۰۷، کانادا در میان کشورهای گروه هفت یا  G7، شاهد بیشترین رشد اقتصادی بوده است، رشدی که علت آن مصرف بیشتر بوده است، که همزمان قیمت مسکن را نیز افزایش داده است.

هنگامی که مالکان منازل احساس می‌کنند که دارایی خود را از دست داده‌اند، خرج کردن خود را کاهش می‌دهند. این عمل بخش خرده فروشی را کُند خواهد کرد، بر روی بسیاری از کسب و کارها فشار وارد خواهد کرد و سرعت رشد اشتغال را کم خواهد کرد. این کاهش اشتغال، بازپرداخت وام مسکن را مشکل خواهد کرد، و فشار بیشتری در بخش مسکن وارد خواهد شد.

فروش وام نیز کاهش خواهد یافت، و وام‌هایی که افراد می‌توانند دریافت کنند نیز کوچکتر خواهد شد، و این‌، حرکت تمام بخش اقتصاد را آهسته خواهد کرد و به طور کلی، فشار معکوسی بر اقتصاد وارد خواهد شد.

در مطالعه جدیدی که توسط تحلیلگران کمپانی Moody’s انجام گرفته، سعی شده است تا عدد مشخصی را برای پدیده «تأثیر ثروت» در نظر بگیرند. آنها به عدد ۴٫۵ سنت رسیده‌اند. یعنی در برابر هر یک دلاری که به ثروت شما افزوده شده است، چهار سنت و نیم بیشتر خرج کرده‌اید و به همین ترتیب، هر روز بیشتر از گذشته، فقیرتر شده‌اید.

اما Jocelyn Paquet در افق، نشانه‌ای مثبت می‌بیند و آن پیشرفت و افزایش تجارت خارجی است. او پیش‌بینی کرده است که نرخ تجارت خارجی در سال ۲۰۱۹ به ۴٫۶ درصد برسد، که نسبت به رقم ۱٫۱ درصد در سال ۲۰۱۷، افزایش چشمگیری خواهد داشت. بنابراین، سرمایه‌گذاری در تجارت و داد و ستد، ممکن است که اقتصاد کانادا را از رکود و مصرف زدگی نجات دهد.

وی در گفتگوی تلفنی با هافینگتون پست کانادا گفته است:«یک رکود قابل توجهی را در بازار مسکن شاهد هستیم، و این به معنی رشد و توسعه در دسترس بودن و توانایی در خرید مسکن است، که در دهه‌های گذشته در بدترین وضعیت خود قرار داشته است.»

وی اضافه کرده است:« کاهش قیمت مسکن به افراد زیادی کمک خواهد کرد تا وارد بازار مسکن بشوند.»

بنابراین، شاید بزودی میلیونرهای کاغذی به نحوه زندگی پیشین خود بازگردند، اما حداقل فرزندان آنها ممکن است که فرصت این را داشته باشند تا صاحبخانه شوند.